“唉，绿洲花园的265万元，结束；假日花园的359万元，结束。”昨天上午10时15分许，在淘宝鹿城区人民法院司法拍卖页面上，经过24小时及多轮延时竞价后，“绿洲花园5幢403室”和“新田园8组团4幢904室”这两套竞争最激烈的房产竞拍最终一锤定音，市民王女士遗憾地发出了一声叹息，最近半年来，她在四处看房买房。昨天是她第一次参与房产网络司法拍卖，最后1小时的竞争之激烈超出了她的预期。记者统计了一下，昨天鹿城区人民法院共推出了11套竞拍房产(有一处为杭州房产)，其中起拍价200万元左右的房子最受追捧，买家相互竞价都超过40次。这些司法拍卖房的价格与市场价格相比到底有多少幅度的“优惠”呢？拍卖结束后，本报记者昨天特别实地走访了四大竞争最激烈房产附近的中介进行采价对比。□本报记者林乐丰

　　新城汇源路

　　绿洲花园5幢403室

　　起拍价：210万竞得价：265万

　　竞得价折算：2.02万元/平方米

　　房源情况：该房产建筑面积131.39平方米，属于第三次拍卖。第三次评估价为345.56万元，起拍价210万元，起拍价折合每平方米价格不到1.6万元。

　　竞拍过程：共有20人报名，经过40次竞价，买家“R5720”最终以265万元竞得，折算每平方米价格为2.02万元。

　　记者采价：绿洲花园目前入住率较高，小区口碑不错，二手房历史最高价曾达到每平方米超过3万元。本次竞拍的5幢403室为小区靠近路边的房子。该小区附近日出房产一位房产经纪人表示，由于楼层朝向等因素不同，该小区二手房价格价差比较大，在该公司挂牌出售的绿洲花园二手房房源中，比较便宜的有一套140平方米的房子，挂牌价290万元，平均每平方不到2.1万元；另外还有一套位于一楼、面积148平方米的房子，挂牌价295万元，平均每平方米价格2万元；目前挂牌较贵的是一套4楼面积155平方米的房源，总价达到380多万元，平均每平方米2.5万元。

　　新京都家园

　　3幢1003室

　　起拍价：215万竞得价：274万

　　竞得价折算：1.99万元/平方米

　　房源情况：该房产第三次拍卖，建筑面积为137.8平方米，评估价358.28万元，起拍价215万元，起拍价折合每平方米价格为1.56万元。

　　竞拍过程：共有14人报名参加竞拍，经过47次竞价，买家“Z4915”最终以274万元竞得，折算每平方米价格为1.99万元。

　　记者采价：新京都家园紧挨三垟湿地，交通较为方便。据附近哥伦布房产的一位房产经纪人张先生介绍，目前市场上出售的京都家园房源以90平方米以下的小户型居多，每平方米价格在2.1万元～2.4万元之间。比如一套位于6层89平方米的房源，目前挂牌总价为190万元，每平方米价格为2.1万元左右。相对而言，90～144平方米以内的房源总价会略高，但是目前没有相关挂牌信息。

　　新田园

　　8组团4幢904室

　　起拍价：260万竞得价：359万

　　竞得价折算：2.28万元/平方米

　　房源情况：该房产第三次拍卖，建筑面积157.34平方米，评估价432.69万元，起拍价260万元，折合每平方米价格为1.65万元。

　　竞拍过程：共有14人报名参加竞拍，经过59次竞价，买家“Y4109”最终以359万元竞得，每平方米价格为2.28万元。

　　记者采价：新田园一直以来都是刚需购房者比较喜欢的一个住宅区，二手房价格最高曾超过每平方米3.5万元。据该区域21世纪不动产的房产经纪人张先生介绍，新田园住宅区较大，房源也较多，因此价格幅度拉开得也比较大。新田园8组团，又名“假日花园”，在整个新田园住宅区中是比较热门的小区，目前均价2.5～3万元。比如一套16层110平方米的房源，目前挂牌价310万元，折合每平方价格为2.8万元左右；一套170多平方米的高层房源，挂牌价为430万元，折合每平方价格为2.53万元。

　　车站大道

　　诚信商厦1幢2203室

　　起拍价：160万竞得价：230万

　　竞得价折算：1.67万元/平方米

　　房源情况：该房产第三次拍卖，建筑面积137.59平方米，评估价265.55万元，起拍价160万元，起拍价折合每平方米价格为1.16万元。

　　竞拍过程：共有23人报名参加竞拍，经过60次竞价，买家“H0449”最终以230万元竞得，折合每平方米价格为1.67万元。

　　记者采价：由于是商住两用的大楼，诚信商厦的房价相对较低。据附近天浩置业的一位房产经纪人黄先生介绍，在温州楼市价格高企的时候，诚信商厦的价格也只在每平方米2万元上下浮动。不过，正因为如此，降价空间也相对有限，现在二手房每平方米售价普遍在1.5万元～2万元之间。比如一套精装修的146平方米的房产，目前挂牌价为260万元，平均每平方的价格1.8万元左右。而一套楼层较低、朝向一般的140平方米的房产，目前挂牌价210万元，平均每平方价格约为1.5万元。

　　-利弊分析

　　价格优势看得见

　　纠纷隐忧或存在

　　2012年年底，我市永嘉、瑞安法院率先尝试房产网络司法拍卖试点，今年5月，温州市中级人民法院发文要求全市法院全面开展，涉诉房产凡是权属明晰并已完全腾空的均要通过网络进行公开拍卖。

　　从以上四套流拍两次、第三次最终成交房产的比价结果来看，司法拍卖房源相对市场价格还是有不少折价优势的。据介绍，拍卖房的评估是以市场价为基准，但所取的是相对保守的市场价格区间内的下限。不仅如此，司法拍卖还存在司法处置价，即在评估价的基础上有降价的幅度。此外，一次、二次流拍后，起拍价都还有20%以内的降价空间。这也是很多有经验的竞拍者在第一次拍卖时会选择观望，到第二次、第三次拍卖才会出手。那么这些司法拍卖的房子除了价格优势外，其它会有哪些隐忧呢？

　　浙江时代商务律师事务所副主任陈一来分析，“拍卖房”可能导致的纠纷首先是腾空问题，虽然在拍卖前已经腾空房产，但是由于各种原因，有可能导致拍卖房内还有人住着的可能；其次是物业费、水电费等缴付问题，因为原本的房东面临法院的查封，多数情况下都会选择不续交这些费用；再次就是债务纠纷问题，虽然法院已经将房子进行查封和拍卖，但是其原房东的其他债主或会因为其他纠纷继续牵制被拍卖房产。

　　陈一来认为，司法拍卖房给刚需购房者增加了一个新的购房途径，即使会遇到问题，也是可以通过司法途径给自己维权的。“网上司法拍卖与传统拍卖行拍卖相比，拥有操作简单、零佣金等优势，且拍卖房还不存在限购的问题。”陈一来表示，2011年11月份，市中院执行局与市房产管理局召开了一次协调会议，明确司法拍卖的房产不属于“房产限购”政策调整范围。竞拍成功的买家只要带着法院出具的房产权属变更的司法裁定、协助执行书、拍卖成交确认书和身份证等证件，就可到房产交易大厅办理过户手续。对于司法拍卖拍得的房产，与普通二手房过户所交税费一样，并没有其他增加的项目，这也是市民看中司法拍卖的一个原因。

　　本报记者从鹿城法院获悉，法院在银行与买受人之间搭建了一个资金平台，除了一次性付款方式之外，还可以去银行申请按揭贷款。

　　另外6套房源拍卖情况一览

　　●大自然家园N10幢101室房源情况：该房产第二次拍卖，建筑面积281.95平方米，评估价580.82万元，起拍价440万元，起拍价折算每平方米价格为1.56万元。

　　竞拍过程：共有5人报名参加竞拍，经过37次竞价，买家“H5533”最终以500万元竞得，折算每平方米价格为1.77万元。

　　●大南门鸿锳大厦705室房源情况：该房产第二次拍卖，建筑面积216.1平方米，评估价518.64万元，起拍价390万元，起拍价折算每平方米价格为1.8万元。

　　竞拍过程：共有2人报名参加竞拍，经过3次竞价，买家“W5252”最终以399万元竞得，折算每平方米价格为1.84万元。

　　●大南路高乐大厦2906室房源情况：该房产第二次拍卖，建筑面积141.87平方米，评估价425.61万元，起拍价320万元，起拍价折算每平方米价格为2.26万元。

　　竞拍过程：无人竞拍

　　●望江东路丽江花苑4幢401室房源情况：该房产第三次拍卖，建筑面积171.13平方米，评估价410.712万元，起拍价248万元，起拍价折算每平方米价格为1.45万元。

　　竞拍过程：共有9人报名参加竞拍，经过31次竞价，买家“E8039”最终以305万元竞得，折算每平方米价格为1.78万元。

　　●学院东路大厦2206室房源情况：该房产第三次拍卖，建筑面积227.39平方米，评估价432.04万元，起拍价260万元，起拍价折算每平方米价格为1.14万元。

　　竞拍过程：共有7人报名参加竞拍，经过37次竞价，买家“F8195”最终以310万元竞得，折算每平方米价格为1.36万元。

　　●划龙桥天雄大厦1901室房源情况：该房产第三次拍卖，建筑面积185.78平方米，评估价371.56万元，起拍价225万元，起拍价折算每平方米价格为1.21万元。

　　竞拍过程：共有4人报名参加竞拍，经过23次竞价，买家“A0933”最终以256万元竞得，折算每平方米价格为1.38万元。